房地产调控名紧实松

      2013-01-1608:39:07

      【21独家分析】尴尬的局面正发生在房地产市场上：一边是国土部住建部宣布更加严厉的楼市调控，一边是学者巴曙松、地产大嘴任志强等人唱多楼市，同时股市上房地产板块也不给政策层面子。21财经情报研究员比较分析认为，政策层喊着加强调控背后实际上在悄悄放松调控，多房户、地方政府和地产商则组团“敲边鼓”。

      2012年房地产市场“低开高走”，成交量价企稳回升态势明显。11月70个大中城市逾七成房价环比上涨，北京、上海11月新建住宅销售价格指数环比分别上涨0.6%和0.2%，甚至北京土地拍卖开年又现比起拍价高491％的最高溢价。

      年初政府定的房地产宏观调控目标是“让住房价格回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上来”，但实际上房价不仅没有从高位下行，反之上涨了。也就是说，如果房价上涨，今年房地产宏观调控基本上失败。

      随着年末楼市翘尾，国土部、住建部先后出台政策力控楼市：按照国土部的要求，未来要避免出现“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让。同时，进一步严格市场准入条件，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

      住建部去年12月25日召开年度工作会议，部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。

      在1月11日(周五)召开的全国国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史又指出，坚持房地产用地调控政策不动摇。他同时还强调，要根据房地产市场形势，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。

      14日（周一）房地产板块指数上涨3.19%，同日上证指数上涨3.06%。一些嗅觉敏感的投资者已经看准了商机。

      市场对政策层的打压表现出了一种狂欢的情绪？详解政策会发现，政策层可能并未对楼市调控动真格。

      国土部要求“合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行”，这意味着国土部认为房价逆势上扬是由于土地市场供给不足所致，而众所周知过去5年的土地实际供应无疑是一个历史高位。

      我们不禁要问：房价继续走高的根源真的是供给不足吗？在21财经情报研究员看来，中国住宅市场供给不足实际上是结构性不足，空置率是其中的关键问题。

      耐人寻味的是，中国的商品房市场空置率迟迟没有一个官方的权威数字出台，而且官方或准官方的房地产协会之类的组织却一再否认民间的空置率抽样调查数字。北京联合大学教师张景秋、孟斌两年来调查给出的空置率数据为27.16%。

      回到上述政策上来。从国土部和住建部的“新政”来看，并未超出限购政策框架，这也意味着两部委的表态“喊”多于干。“这几年房地产市场早就看准了政策的意图，地方政府不会以牺牲GDP的增长而让房价下跌”。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容一针见血地指出。

      所以，我们看到从去年5月份以来，宏观调控刚刚有点起色的房地产市场由于稳增长政策的出台就开始出现全面逆转，住房销售量升价涨，特别是一线城市又出现所谓“抢房潮”。

      需要注意的还有，城镇化作为未来经济增长的动力，尽管官方强调未来的城镇化是有质量的城镇化，但是市场不免会联想到，城镇化很重要的一个方面是城市空间扩张及住房大量建造。

      去年12月22日新华社发表题为《破解楼市困局勇气智慧都得有》的文章说，“住房限购、限贷等调控政策持续近两年，进入政策疲劳期”，“调控不仅需要对市场自身出现的问题进行纠偏，同样要对与之相关联的土地政策、财税政策等进行改革，才能彻底为高热的楼市退烧。而改革，就意味着要打破楼市利益固化的藩篱，这需要更大的勇气和智慧。”

      21财经情报研究员认为新华社这一观点无疑戳中了市场要害，当前房地产调控正是缺乏勇气。

      易宪容认为，由于政府官员持有的大量的住房，由于他们持有住房市场最有价值的住房，因此，他们不仅不愿意住房市场价格调整，不愿意住房市场的性质改变，而是会进一步来推高住房市场的价格。十八大以来，官员或其家属持有多套住房的新闻屡见报端。

      21财经情报研究员认为，政府要治理易如反掌，中国住房健康发展长效机制建立也很容易，就得看中央政府下不下得了决心。至于房产税的所谓长效作用其实意义不在于房地产调控，而且重庆试点已经基本宣告失败，应税面不及5%，据重庆业内人士称当地业内及公众早已不怎么关注这一政策因素。

      分析人士指出，如果政府要作为，只要两招就对当前的住房市场可手起刀落：一是对当前中国住房市场进行普查登记，看看现有的住房到底在什么人的手上；二是通过住房交易税、住房交易所得税、住房持有税、住房遗产税等去除住房市场赚钱效应。然后在此基础制定《住宅法》等来保证绝大多数民众的居住权，来保证住房市场健康发展。如果政府还是希望以高房价来推高GDP增长，那么中国经济与社会问题会没完没了。最后的结果只能是房地产泡沫破灭了。

      现实的路径来看，21财经情报研究员认为，解决住房问题还在于廉住房的大量建设，区别于商品房拥有所有权，而仅有使用权的廉租房，加之以规范管理或是出路所在。